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宅基地使用权 编辑词条

基本释义

宅基地使用权

宅基地使用权是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国物权法的规定,宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权利用该土地建造住宅及其附属设施。

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词条详解

宅基地使用权的概念和特征

    宅基地使用权是指农村集体组织的成员依法享有的在宅基地上建设住宅的权利。《物权法》第152条规定:“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利,有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”

    宅基地使用权具有如下特征:

    (1)宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。城镇居民不得购置宅基地,除非其依法将户口迁入该集体经济组织。

    (2)宅基地使用权的用途仅限于村民建造个人住宅。个人住宅包括住房以及与村民居住生活有关的附属设施,如厨房、院墙等。

    (3)宅基地使用权实行严格的“一户一之宅”制。根据土地管理法的规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准,但如果涉及占用农用地的,应依照土地管理法的有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。

宅基地使用权制度的历史沿革

    第一阶段农村宅基地私有时期的立法(1949-1956年)

    1949年《中国人民政治协商会议共同纲领》规定凡已实行土地改革的地区,必须保护农民已得土地的所有权。1950年6月28日颁布的《土地改革法》第一 条规定:“实行农民土地所有制”。1954年《宪法》第八条规定:“国家依照法律保护农民的土地所有权和其他生产资料所有权。”尽管当时的法律没有对农村住房所使用的土地作出特别的规定,但当时的农村宅基地所有权一般被认为属于私有。宅基地可以买卖及出租,宅基地受法律保护可以继承

    第二阶段人民公社时期的农村宅基地立法(1956-1978年)

    标志性法律法规有:1956年3月《农业生产合作社示范章程》、1956年6月《高级农业生产合作社示范章程》与1962年《农村人民公社工作条例修正草案》。1956年6月《高级农业生产合作社示范章程》规定:“入社的农民必须把私有的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有。”我国农村土地已由农民私人所有转变为集体所有。但对农村宅基地,并没有立即随农村土地性质的转变而转变。第十六条规定:“社员原有的坟地和房屋地基不必入社。社员新修房屋需用的地基不必入社。社员新修房屋需用的地基和无坟地的社员需用的坟地,由合作社统筹解决,在必要的时候,合作社可以申请乡人民委员会协助解 决。”首次以文件形式明确规定农村宅基地归集体所有。1962年9月27日中共中央颁布的《农村人民公社工作条例修正草案》,该条例规定:生产队范围内的土地,都归生产队所有。生产队所有的土地,包括社员的自留地自留山、宅基地等等,一律不准出租和买卖。1963年3月20日《中共中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》指出:社员宅基地(包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地)都归生产队集体所有,一律不准出租和买卖,但仍归各户长期使用长期不变。社员需建新房又没有宅基地时,由本户申请,经社员大会讨论同意,由生产队统一规划,帮助解决,但尽可能利用一些闲散地,不占用耕地。必须占用耕地时,报县人民委员会批准……”。1978年12月《农村人民公社工作条例》(试行草案)也作出类似规定。社员农村宅基地归各户长期使用,长期不变;社员房屋出卖后,宅基地的使用权即随之转移给新房主;社员新建房屋的地点要统一规划;社员建新房须由本户申请,经社员大会讨论同意;社员修建房屋不能侵占集体耕地。

    第三阶段改革开放初期的宅基地立法(1978-1985年)

    标志性法律法规有:1981年《国务院关于制止农村建房侵占耕地的紧急通知》、《1982年宪法》、1982年《村镇建房用地管理条例》、1983年《城 镇个人建造住宅管理办法》、1983年《国务院关于制止买卖、租赁土地的通知》、1985年《村镇建设管理暂行规定》等。这一时期城市宅基地属于国家所 有。农村宅基地属于农民集体所有;社员对宅基地只有使用权,没有所有权;严禁买卖、出租和违法转让建房用地;社员出卖、出租房屋的,不得再申请宅基地;新建、改建、扩建住宅,必须履行申请审批手续;宅基地受法律保护。

    第四阶段城乡土地统管阶段的农村宅基地立法(1986-1996年)

    标志性立法主要有:1986年《土地管理法》、《1986年中共中央国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》和1991年《土地管理法实施条例》 等。1991年《土地管理法实施条例》规定:农村村民建住宅需要使用土地的,应当先向村农业集体经济组织或者村民委员会提出用地申请,经村民代表会或者村民大会讨论通过后,报人民政府批准。其中需要使用耕地的,由乡级人民政府审核,经县级人民政府地管理部门审查同意后,报县级人民政府批准;需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的,报乡级人民政府批准。农村宅基地属于农民集体所有、城市宅基地属于国家所有。农村居民建住宅,应当使用原有的宅基地和村内空闲地,也可以使用耕地;出卖、出租住房后再申请宅基地的,不予批准;农民盖房占用耕地、园地,必须按规定报县审批;城镇非农业户口居民建住宅,需要使用集体所有的土地的,必须经县级人民政府批准。

    第五阶段城乡土地体制管理转轨阶段的农村宅基地立法(1997-至今)

    相关的法律、法规以及政策性文件有:1998年《土地管理法》和《土地管理法实施条例》、1997年《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕 地的通知》、1999年《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、2004年《土地管理法》、2004年《国务院关于深化改革严格土地管 理的决定》、2004年《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》、2007年3月颁布的《物权法》以及《城乡规划法》等。2004年《国务院关于深化 改革严格土地管理的决定》规定:加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则,编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集 镇规划,明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。农村宅基地属于农民集体所有;村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的;农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;农村宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民一户只能拥有一处宅基地; 农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准;农民的住宅不得向城市居民出售;禁止城镇居民在农村购置宅基地;做到宅基地土地登记发证到户。

宅基地使用权的内容

    1.占有权。宅基地使用权人经依法申请批准取得宅基地使用权,享有对宅基地的独占权,任何组织个人不得非法侵占、擅自使用或剥夺其宅基地的使用。对于宅基地上旧有的建筑设施及其他林木,所有人或管理人应在合理期限内做出处理,不得影响宅基地使用权人的使用。

    2.使用权。宅基地使用权没有明显的时间限制。不论宅基地使用的年限长短及建设情况,宅基地使用权除非依法定原因被剥夺,对于宅基地上的建房,与宅基地使用权同时受法律的长期保障,宅基地使用权人可以自由行使权利。

    3.在宅基地空闲处修建其他建筑物、设施的权利。宅基地使用权人在主要住宅建筑外,可自行在宅基地范围内建筑其他生产或生活建筑和设施。

    4.宅基地使用权人有在宅基地内种植林木、花草、蔬菜的权利。所种植的林木、花草、蔬菜归使用权人所有。

    5.依法附随房屋出让宅基地使用权的权利。国家保护使用房屋合法买卖、继承、赠与等权利。因房屋和宅基地连同一体,不可分离,所以宅基地使用权必须连同房屋一并转移。农村宅基地使用权的主体仅为农村居民。房屋所有权的变动,必须报请县级人民政府房屋管理部门进行变更登记。

宅基地使用权的取得方式

    《物权法》第153条规定:“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”

    1.通过审批取得新增的宅基地使用权。

    2.通过集体组织成员内部的转让以及继承获得宅基地。

宅基地使用权的审批

    宅基地使用权的原始取得是指不以他人的权利和意思为依据,根据法律的规定直接取得宅基地使用权。由于我国宅基地使用权的特殊性,其原始取得的情况基本上只有审批取得一种,而且大部分宅基地使用权都是通过审批的方式取得的。《土地管理法》第62条规定:农村村民住宅用地,经乡镇人民政府审核,由县级人民政府批准;其中涉及占用农用地的,依照本法第44条规定办理审批手续。《土地管理法》对宅基地使用权的取得程序做了原则上的规定,国务院的行政法规以及各级地方政府的规章在此基础上对宅基地使用权的取得做了进一步的具体规定。由此可见,法律对申请取得宅基地使用权的条件进行了严格的限制。

    (1)申请人的条件

    首先,申请人必须具备合法的成员身份,不是宅基地所在农村集体经济组织成员的,不得申请取得或者继受取得该集体经济组织的宅基地使用权。一般认为,在村民委员会登记造册的且经当地派出所户籍登记的村民即是集体经济组织成员。但是外嫁女、上门女婿、服刑的犯罪分子虽然依法属于集体经济组织成员,而实际上却已脱离了原集体经济组织的农民是否也享有申请宅基地的资格?对于该问题,目前国家法律法规没有明确规定,实践中各地的做法又不尽一致。所以,我认为在宅基地使用权分配制度方面应考虑以下两点:1,集体经济组织成员应是在集体经济组织土地上生活、生产的农户;2,集体经济组织成员必须履行集体经济组织成员的义务。

    此外,宅基地使用权是农村居民以“户”的名义享有的权利,不是农民个人享有的权利,而是农民家庭享有的权利。由于我国土地资源十分有限,法律规定一户只能拥有一处宅基地,确保每户农民都能得到一处安身之所,实现农村基本的社会保障。

    其次,申请人没有宅基地或者目前实际使用的宅基地面积低于政府规定的标准。

    再次,不存在法律规定的禁止申请事由。《土地管理法》第62条规定:农民村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。因此,如果申请人曾经获得过宅基地,但因房屋抵押、转让而失去该宅基地使用权的,则不符合申请条件。

    (2)审批设立程序

    以现行规则,农村村民申请住宅用地,应当依据法定程序现有集体经济组织依据民主议定程序对其申请审查,再报经乡镇人民政府审核,县级人民政府批准后,由农村集体经济组织向宅基地申请人无偿提供宅基地使用权。其中涉及占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续。经有批准权的人民政府批准后,由村主管机构派专人丈量,划清四至,发给《宅基地使用证》,确认使用权。未经人民政府批准或者采取欺骗手段骗取批准,占有土地建筑住宅的行为是违法行为,根据《土地管理法》的规定,应当责令行为人退还非法占用的土地、限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。

    但是在实践中,我国农村还没有建立普遍的不动产登记制度。我国的农村还是熟人社会,宅基地使用权主体在现行法下仅限于本集体经济组织成员,他们之间彼此相识,有的甚至是本家、亲属,加之现行法严格限制宅基地使用权的流转,本村村民占有宅基地之上的房屋即足以公示其对相应范围内的宅基地使用权。所以,农民对其宅基地的使用权,实际上是以占有为公示方式的。而且,我国农村幅员辽阔,要求对宅基地进行全面的、实质性审查的土地登记,不具有现实性。我国相关法律并没有要求宅基地使用权必须进行登记。因此,只要完成了批准程序,宅基地使用权就设定了。

宅基地使用权的转让

    我国《物权法》第153条规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家规定。第一百五十五条规定,已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

    为了能够充分保证“农村村民居者有其屋”我国法律针对宅基地的转让给予了严格的限制性的规定。《土地管理法》第六十二条规定农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的不予批准。但是法律并不禁止农村村民住房的转让,宅基地上的房屋所有权是可以转让的,而“地随房走”是我国现行法的一项基本原则,因此,法律是允许房屋同宅基地使用权的一并转让,只是禁止单独的宅基地使用权的转让。

    农村村民宅基地使用权的转让应当符合以下条件:宅基地使用权的受让主体是有一定范围限制的,即宅基地使用权只能转让给本集体经济组织的成员,如果转让给村外人员,该受让人必须在本村落户并且符合申请宅基地的条件、符合宅基地使用权的条件,即一户一宅的规定。宅基地使用权的转让必须同房屋同时转让,并履行相关的登记和审批手续,而且应当及时办理变更登记,不可私下买卖,非法交易。

    有下列转让情况,应认定无效:(1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。

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