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次承租人 编辑词条

基本释义

次承租人

根据《中华人民共和国合同法》第226条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人”,若承租人与第三人成立租赁合同,则该第三人相对于出租人来说即为次承租人。

编辑本段

词条详解

一、次承租人的权利义务

根据《中华人民共和国合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”根据上述规定,转租分为合法转租和非法转租,在不同情况下,出租人、承租人以及次承租人之间的权利义务关系不同。

1、合法转租,即出租人同意承租人转租。

(1)出租人与承租人之间的租赁关系,不因转租而受影响,他们之间仍发生原来的权利义务关系。承租人并应就因次承租人应负责的事由所发生的损害向出租人负赔偿责任,只要发生了该损害事实并可归责于次承租人,承租人就应负赔偿责任。

(2)承租人为转租人,其与次承租人之间的转租关系与一般租赁关系并无区别。
(3)出租人与次承租人之间,并不存在直接的法律关系,但次承租人负有保管租赁物的义务,不尽保管义务以致租赁物发生毁损、灭失等损害时,应向出租人负赔偿责任,承租人为连带债务人。
(4)转租是以承租人存有租赁权为基础的,在承租人租赁权因合同终止等原因消灭时,次承租人不能向出租人主张租赁权。如因此次承租人不能得到租赁权而受有损害时,次承租人也只能向承租人请求赔偿。

2、非法转租,即承租人未经出租人同意而进行的转租。

(1)转租人与次承租人之间的租赁合同发生债权的效力,因而租赁合同可以有效,转租人负有使次承租人取得对租赁物为使用、收益权利的义务,因转租人不能使次承租人取得使用、收益的权利,次承租人有权向转租人请求损害赔偿。
(2)出租人与承租人之间,因承租人转租为严重违约行为,出租人有权终止合同,并得请求损害赔偿;出租人不终止合同的,租赁关系仍然有效,不因承租人的转租而受影响。
(3)出租人与次承租人之间,次承租人的租赁权不能对抗出租人。在出租人终止租赁关系时,出租人完全可以直接向次承租人请求返还租赁物。出租人不终止租赁关系时,次承租人的租赁权基于承租人的租赁权而发生,在承租人有租赁权期间,次承租人对租赁物的占有、使用、收益并非不法,出租人不得径向次承租人请求返还租赁物。

二、出租人同意转租时次承租人利益的保护

 1、出租人解除合同时对次承租人利益的保护  

合同解除包括约定解除和法定解除两种情形。关于约定解除,《合同法》第93条规定:“当事人协商一致,可以解除合同;当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”可见,只要协商一致或者出现约定的合同解除事由,出租人就可以解除原租赁合同。《合同法》第94条规定了合同法定解除的情形,当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的,另一方当事人可以解除合同。在房屋租赁中,出租人订立合同的目的主要体现在收取租金和租期届满时房屋的完好归还。如果出租人的这两项利益得不到保障,那出租人订立合同的目的就无法实现,出租人可因此享有合同的法定解除权。《合同法》分则对出租人在此两种情形下的法定解除权予以了肯认。《合同法》第227条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”《合同法》第219条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”根据上述规定,出租人可以因承租人不支付租金等根本违约行为解除合同,而不论次承租人是否违约。由于转租合同与原租赁合同之间联系紧密,转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应的变更、解除或者终止。18因此,现实中诚信履约的次承租人因为承租人拖欠租金被迫终止转租合同的现象时有发生。

2、出租人出卖房屋时对次承租人利益的保护

 房屋租赁期间,出租人欲出卖房屋时,承租人有权在同等条件下优先购买,这就是《合同法》第230条所规定的承租人优先购买权。承租人优先购买权是法律对出租人和承租人利益进行平衡的产物,体现了法律正义和保护弱者的理念。通说认为,承租人优先购买权制度具有以下三种制度价值:第一,效率价值。由承租人购买承租的房屋是充分利用房屋、使房屋最大限度发挥利用价值的现实选择。承租人在租赁期间通常会依照个人的偏好对房屋进行装修,特别是商铺租赁,其装修费用往往较为巨大。如果因为租赁期届满需要拆除这些耗费庞大的装修,会造成社会财富的严重浪费。此时,如果赋予承租人优先购买的权利,承租人取得了房屋的所有权,就可以最大限度的利用这些装修物,避免浪费。同时,承租人同等条件下优先购买房屋可以减少寻找交易对象的时间和成本,简化交易过程,有利于促进交易。第二,秩序价值。转租中的秩序价值主要体现在承租人使用收益房屋的过程中,其生活和生产对房屋所产生的依赖。有学者认为,秩序价值的维护可以通过买卖不破租赁来实现,不需要优先购买权制度。

3、房屋所有权变动时对次承租人利益的保护  

房屋所有权变动不破租赁规则,传统民法一直咯守债权为相对权,效力不及于第三人的理论,“买卖破除租赁”的原则一直为传统民法所坚持和传承,直到近代才有彻底改变。“随着社会经济的发展,财产的利用价值引起了人们的关注,民法的调整重心也从财产静的归属转向了动态安全。于是,不动产租赁权的对抗效力属性被挖掘出来。2与((德国民法典》规定由租赁物受让人概括承受原租赁合同的权利义务,以此最早确立了“买卖不破租赁”规则。此后,各国民法也都先后确立了该规则。经过不断的发展与完善,“买卖不破租赁”规则的内涵有所扩大,不仅买卖不破租赁,其他的所有权变动方式如赠与、互易、继承甚至是股东的出资也不破租赁。
     《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。另外,《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第119条亦规定:“私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”上述规定的外延己经不再限于“买卖不破租赁”,因为所有权的变动并不仅限于买卖,还包括了互易、赠与、继承等。是否所有的所有权变动形式都适用该规则,如拍卖,法律未作明确定。法律规定房屋所有权变动不破租赁的目的在于保护房屋承租人实际占有使用收益房屋的权利和稳定社会生活秩序,其法律后果在于承认房屋租赁权有对抗房屋所有权变动的效力。房屋所有权变动不破租赁强使租赁物新的所有人做出必要的利益牺牲,以维护承租人业己享有的租赁权,是保护弱者的法学观念的反映,同时也蕴含了法律经济学的基本观点即“所有的法律活动,都要以资源的有效配置和利用为目的。

三、承租人擅自转租时次承租人利益的保护

1、出租人的解除权

《合同法》第224条第2款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。通说认为,出租人有权解除的合同应当是指出租人与承租人(转租人)之间的房屋租赁合同,而非承租人(转租人)与次承租人之间的房屋租赁合同。z“合同解除权是形成权,出租人依自己一方的意思表示即可产生、变更、消灭法律关系。出租人行使合同解除权只须向承租人履行告知义务,无须征得承租人的同意,也无须对次承租人负任何义务。解除合同的通知自到达承租人起生效。原租赁合同被解除之后,承租人应当向出租人交还房屋,并承担违约赔偿责任。如房屋己交由次承租人使用,出租人可基于房屋所有权直接要求次承租人返还房屋,次承租人不得以其己向承租人支付租金为由拒绝。出租人是否解除原租赁合同对擅自转租合同的效力的认定是否有影响,法律未作规定,学界对此意见不一。

2、擅自转租合同的法律效力

擅自转租合同的效力在专门调整合同关系的《合同法》中并没有直接体现,仅《房屋租赁办法》中有一条相关规定。29该规定否定了擅自转租合同的有效性。但是,由于《房屋租赁办法》效力层级低且与一般的合同法原理不一致,因此,司法实践中对该条的效力存在很大争议。对于承租人擅自转租合同的效力主要有三种观点。
无效说。该说的主要依据是《房屋租赁办法》第32条。未征得出租人同意的房屋转租合同无效,有关部门还可以对擅自转租人实施行政处罚。

效力待定说。该说认为,擅自转租房屋的行为本质上属于无权处分行为,根据《合同法》第51条规定,无权处分行为属于效力待定行为。如出租人予以追认或者转租人取得了处分权,则合同有效,否则,合同无效。
有效说。该说的主要依据是《合同法》第228条。该条规定:“由于第三人主张权利,致使承租人不能对租赁物使用、收益的,承租人可以要求减少租金或者不付租金。”在擅自转租的情形下,第三人指除了转租合同当事人之外的任何其他人包括出租人,承租人则指次承租人。减少租金和不支付租金都是违约责任的承担方式,而非合同无效的救济形式。显然,《合同法》第228条的规定是以承认擅自转租合同有效为前提。

四、案例

当事人基本情况:
    原告:杭州市古荡镇益乐村村民委员会(以下简称益乐村委)。
    被告:浙江益爱电子发展有限公司(以下简称益爱公司)。
    第三人:杭州大排大快餐有限公司(以下简称大排大公司)。
    第三人:中国建设银行杭州市高新支行文西分理处(以下简称文西分理处)。
    第三人:杭州新时代装饰材料市场(以下简称新时代市场)。
    第三人:杭州荣达装饰材料有限公司(以下简称荣达公司)。
基本案情:
原告益乐村委和被告益爱公司于1994年6月9日签订了一份租赁合同,合同约定益乐村委将其位于杭州古荡文三路边,建筑面积共计2万平方米的6幢商业用房及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期自1995年1月1日至2024
年12月12月31日止;益乐村委在1994年9月30日前完成6幢楼房的室内地砖铺设、外墙贴瓷条砖、四周铁栅围墙、场内空地混凝土平整、修通文三路至电子城的道路等项目,逾期不能交付使用,作违约处理。合同还对租金的数额、交付
的时间及违约责任,合同变更、解除的条件等均作了规定。合同订立后,益乐村委将上述6幢商业楼交付益爱公司使用。因益乐村委未依约对楼房进行装饰和修通道路,益爱公司则自行出资修建。同年11月28日,益乐村委出具授权书一份,明确将合同规定的6幢楼房出租权授予益爱公司,授权期自1995年1月1日至2024年12月31日,期间的房屋管理及由此产生的一切法律责任由益爱公司负担。1996年9月5日,益乐村委与益爱公司签订补充协议,益爱公司同意益乐村委收回原合同中的1号、2号、4号和5号等四幢商业楼,所欠租金在该4幢大楼的装饰及其他投资款中相抵结算。同月,双方又重新签订租赁合同一份,约定:益乐村委将6幢商业用房中的3号、6号楼计6399平方米及空场地出租给益爱公司开设杭州电子城,租用期从1996年8月1日至2004年12月31日止;1996年12月31日前的月租金为每平方米12元,以后每两年在原租金数额上递增2元,益爱公司按月支付租金,拖欠两个月以上,益乐村有权终止合同、收回房屋;本合同经双方签字、盖章后生效,原租赁合同同时终止,有关原合同所约定的租金,以双方9月5日签订的补充协议为准。上述补充协议、合同签订后,益爱公司将1号、2号、4号和5号楼归还了益乐村委,并将其在该4幢楼房中的装饰、改建及修路费共计4617263. 30元的清单交给益乐村。随即益乐村委将上述4幢楼房转租给他人使用,但未对益爱公司提交的费用清单进行审核。益爱公司则就其承租的3号、6号楼进行改建并增添设施(鉴定价值为343184元)并先后与文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场分别订立了使用面积、租用期及租金不等的房屋租赁合同,并交付使用。其中益爱公司与新时代市场后来又签订一份协议,协议约定新时代市场租用的3号楼第一、二层(部分)1200平方米营业房,益爱公司同意从1997年7月1日起退还给益乐村委,再由益乐村委与新时代市场另行签订租房协议。但新时代市场既未与益乐村委签订协议,也未将所租用的营业房归还给益乐村委。1999年1月29日,益乐村委因与益爱公司就租金支付及装饰、修路费用等发生争议,向浙江省杭州市中级人民法院(以下简称杭州中院)提起诉讼,请求终止双方间的房屋租赁合同,判令益爱公司支付租金及利息8320878. 49元,并承担诉讼费。

    益爱公司则提出反诉,请求判令益乐村委支付未按约装饰楼房和修通道路的违约金40万元,并负担诉讼费。
    杭州中院在审理过程中,依法追加大排大公司、文西分理处、新时代市场和荣达公司为本案第三人。经审理,杭州中院认为:益乐村委与益爱公司1996年9月签订的补充协议及租赁合同,明确约定1994年6月的租赁合同终止。益乐村委在收回4幢楼房后,应对益爱公司在其中的装修改建投资款委托有关部门审计,折抵益爱公司的租金。但益乐村委未按约定履行,便将4幢楼房另行出租他人后改建,致使现在无法审计,由此而造成的损失应由益乐村委承担。而益爱公司未按约定支付房租,已构成违约,益乐村委据此要求终止租赁关系,由益爱公司支付拖欠租金的理由正当,予以支持。鉴于双方在合同履行过程中均存在违约行为,由各自承担相应责任。益乐村委与益爱公司间的租赁关系终止后,益爱公司应归还房屋,文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场亦应随之归还。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十三条之规定25,该院作出以下判决:
    一、益乐村委与益爱公司1996年9月签订的租赁合同终止履行;
    二、益爱公司、新时代市场、荣达公司、大排大公司、文西分理处在判决生效后一个月内将其使用的位于杭州文三路北侧属益乐村的3号、6号楼房归还给益乐村委;’了
    三、益爱公司于判决生效后10日内支付益乐村委房屋租金6394276元(自1995年1月1日起至2000年1月31日止,扣除己付租金);
    四、益乐村委在判决生效后10日内支付益爱公司1, 2, 4, 5号楼的改建装修、道路等投资款3464276. 20元;
    五、新时代市场在判决生效后10日内支付益乐村委房屋使用费551000元(自1997年7月1日起至2000年1月31日止);
    六、驳回益乐村委的其他诉讼请求;
    七、驳回益爱公司的反诉请求。
    一审判决后,第三人大排大公司、文西分理处不服,分别上诉至浙江省高级人民法院(以下简称省高院);原审被告益爱公司也曾提出上诉,但因其未按规定预交二审诉讼费,依法被视为自动撤回上诉。   

    大排大公司上诉称:上诉人与益乐村委订立房屋租赁合同,同时又与益乐村委、益爱公司三方订立协议,益乐村委将其在租赁合同中的权利义务一并委托给益爱公司享有,上诉人已按约支付了房租,原审判令上诉人承担腾退承租房,与事实和法律规定不符。请求查清事实,依法改判。被上诉人益乐村委辩称,三方协议为办理营业执照所用,不具有法律效力,要求驳回大排大公司的上诉。益爱公司对大排大公司提出的上诉理由无异议。
    文西分理处上诉称:益乐村委与益爱公司订立房屋租赁合同的目的,系由益爱公司开办电子市场进行招商经营,且益乐村委还出具授权书,将6幢房屋的出租权授予益爱公司,事实证明益爱公司原本就不是房屋的直接使用者;分理处据
此与益爱公司签订合同,付清租金而取得承租房使用权的行为合法,且不存在履行合同义务的过错,原审判令分理处腾退房屋违反法律规定。请求将案件发回重审或撤销原判第二项,改判分理处不需腾退房屋和享有继续使用的权利。益乐村委辩称,分理处与益爱公司订立的房屋租赁合同,并未经其同意,属非法转租,.要求驳回分理处的上诉请求。
    省高院经审理认为:益乐村委曲求全与益爱公司在履行租赁合同过程中均有违约之行为,原判终止合同的履行,并以各自过错相抵的认定合理,符合民法的公平原则。但益爱公司基于其与益乐村委的房屋租赁合同及房屋出租授权书,开办电子市场招商转租房屋;大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等原审第三人据此与益爱公司订立租赁合同,依约占用房屋,并不违反法律规定,且符合本案各方当事人订立合同时所追求的合同目的。依民法诚实信用原则,当事人各方的权利义务应从相互间合同的约定。据此,为稳定市场经济秩序,保证当事人的交易安全,在出租人益乐村委与承租人益爱公司间的房屋租赁合同终止履行后,益爱公司原与大排大公司等本案原审第三人间订立的房屋租赁合同依法应继续履行。鉴于本案实际情况,益爱公司在上述租赁合同中的权利义务,可由益乐村委承受,大排大公司等原审第三人已支付的租金,应由益乐村委与益爱公司结算;未支付的租金,则由益乐村委依合同行使权利。上诉人大排大公司、文西分理处要求继续使用承租房屋的上诉主张成立,原判要求第三人腾退房屋的实体处理,及对益爱公司应归还的3号、6号楼房中增添的附属物未作认定,均属不当,应予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项,《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第一百一十一条,最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)))第86条之规定,判决如下:
    一、维持杭州市中级人民法院(1999)杭民初字第15号民事判决第一、三、四、六、七项;   

    二、撤销杭州市中级人民法院(1999)杭民初字第15号民事判决第二、五项及诉讼费负担部分;
    三、益爱公司应于本判决送达后30日内,将其使用的位于杭州文三路西益乐路1号属益乐村委所有的3号、6号楼中的房屋,腾空归还给益乐村委;
    四、益爱公司对3号、6号楼的房屋改建,由益乐村委折价补偿益爱公司343184元,于本判决送达后10日内付清;
    五、2000年2月1日至房屋实际腾退之日的租金,益爱公司应按1996年9月租赁合同确定的月租金数额,于腾退之日据实偿付给益乐村委;
    六、益爱公司原与大排大公司等原审第三人间订立的房屋租赁合同继续履行,益爱公司的合同权利义务由益乐村委承受。

案例分析:

    此案充分暴露出了现行法律规定在处理转租合同与原租赁合同关系时的不一致问题。应当说,《城市房屋租赁管理办法》第二十九条第三款的规定实际是将两者关系定位于主从合同的关系。根据合同法的一般理论,主合同与从合同的关系适用于“从随主原则”,即从合同附属于主合同,因主合同的存在而存在,因主合同的变更而变更,因主合同的消灭而消灭,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    本案中,·益乐村委在与益爱公司签订的房屋租赁合同的同时,还向益爱公司出具了房屋出租授权书,属于事前授权式的概括同意益爱公司对承租房屋进行转租。益爱公司基于此将其承租的房屋分别转租给大排大公司、文西分理处、荣达公司、新时代市场等公司,应属经出租人同意的转租。之后,由于益爱公司拖欠益乐村委租金,益乐村委要求根据出租合同“拖欠两月租金终止合同、收回房屋”的约定终止双方的租赁合同,该项诉讼请求有明确的合同依据,一审法院予以支持并无不当。
    一、二审法院的分歧在于,出租合同被终止后,转租合同的效力如何,是否应当继续履行?一审法院在判令终止双方的租赁合同,承租人益爱公司退还租赁房屋的同时一,还判令次承租人文西分理处、大排大公司、荣达公司、新时代市场所占用的房屋亦应一并归还。一审法院在判决书中未明确作出该项判决的法律依据,也没有深入阐述判决理由。笔者认为,显然不是益乐村委作为房屋所有权主张物上返还请求权,因为益乐村委并未提出该项主张,根据民事诉讼不告不理的原则,法院不可能据此判决。从上下文分析,应是根据《城市房屋租赁管理办法》第二十九条第三款的规定,认定出租合同被终止,转租合同也随之终止。但这样处理,显然对于次承租人有失公平。次承租人在向承租人进行转租时,已经征得了出租人的同意,其在履行转租合同过程中亦没有违约情形,仅因承租人(转租人)对出租人的违约行为,转租合同也随之终止,次承租人必须向出租人返还房屋。对于次承租人来讲,自己已经尽到了充分的注意义务,此风险完全在其防范能力之外,这有违让能够以最低成本防范风险一方承担相应责任的法理。
    二审法院正是看到这一点,因此没有按照《城市房屋租赁管理办法》第二十九条第三款的规定机械判案。二审法院否定一审对转租合同效力的判定,认为转租合同应当继续履行,但判令由益乐村委取代益爱公司继受合同的权利义务。应当说,这一判决的实际效果值得肯定,在看到转租合同与原租赁合同关联性的同时,也认识到了转租合同的相对独立性,体现了对次承租人利益的充分保护。但是,其法律依据是否充分仍值得进一步探讨。

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